En ny tid?

Nu har jag varit i kontakt med två olika mäklare i Vellinge kommun angående hus jag är intresserad av. I Vellinge har villorna i snitt gått ner cirka 10 % under de senaste två åren och i detta fall har det ena husets utgångspris sänkts från 5,2 till 4,8 Mkr och det andra från 5,7 till 4,65 Mkr. Båda mäklarna vittnar om samma sak att det finns flera spekulanter som vill lägga bud (stressa köparen-taktiken), dock kan de inte göra det då de först måste sälja sina befintliga boenden vilket inte går till ”rätt” pris. Läget verkar vara låst och säljarna vill inte acceptera några villkorade köp. Antalet spekulanter som har förmåga att kunna köpa verkar således ha minskat, precis som antalet livegna med alltför stora skulder som inte kan flytta har ökat.

Att vara likvid och sitta i hyresrätt känns plötsligt helt rätt.

Det går upp, nej det går ner! Eller?

Idag släppte Mäklarstatistik och Valueguard ny statistik över boprisernas utveckling. Som vanligt väljer medierna att tolka innehållet som fan läser bibeln och sätter rubriker som speglar deras egna intressen eller den enskilde journalistens intressen. Med tanke på att den största delen av befolkningen äger sin bostad tror de kanske att de tjänar på en uppgång i priserna och sätter rubrikerna därefter. Jämför rubrikerna mellan Svenska Dagbladet och Dagens Industri för att se vilka tolkningar man kan göra, först Svenska Dagbladet:

och sedan Dagens Industri:

En annat misstag medierna ständigt återupprepar är att dra slutsatser utifrån senaste månadens eller kvartalets statistik. Bostadspriserna har tydliga säsongsvariationer under årets gång och därför är alla jämförelser på mindre än ett år som inte är säsongsjusterade helt  ointressanta.

Men låt oss titta på utvecklingen för villor (en graf över längre perioder säger så mycket mer än mediernas snedvridna rubriker):

Riket:

Malmö:

I Skåne måste vi titta på närmare på ett av de mest populära ställena att bo på, där efterfrågan är extremt hög och där de stora pengarna finns – Vellinge kommun (Höllviken, Skanör/Falsterbo eller Danderyd/Täby på Stockholmska). Här kan väl inte finnas någon begränsning i hur högt priserna kan gå upp? Evig uppgång måste vara en självklarhet med denna popularitet?

Hmmm… vad hände med att efterfrågan styr priset? Tydligen är detta på intet sätt avgörande. Jag tror att i de områden vi sett de största uppgångarna kommer vi också se de största nedgångarna, det är även i dessa områden nedgångarna kommer först. Eller låt oss damma av sammanfattningen från BKN:s senaste rapport:

Källor:
Dagens Industri (http://www.di.se/artiklar/2012/7/11/bostadspriserna-backar/)
Svenska Dagbladet (http://www.svd.se/naringsliv/investera/bostadsaffar/svagt-stigande-bostadspriser_7337218.svd)

Sjunkande volymer och tuffare tider för mäklarna

Sydsvenskan presenterar varje söndag föråldrad statistisk över utvecklingen på bostadsmarknaden baserat på ett väldigt begränsat underlag. Varför de inte bara tar in färdig statistik från exempelvis Valueguard som skulle säga så mycket mer och samtidigt ge dem själva mindre arbete förstår jag inte, men de har säkert sina skäl. Idag gäller statistiken det sydvästra hörnet av Skåne:

Prisutveckling och antal försäljningar av villor presenteras enligt nedanstående (klicka för större bild):

Hur är försäljningsvolymen?

Mäklarna tjänar ju pengar i första hand på antalet försäljningar och i andra hand efter slutpriserna – om vi bortser från arbetsinsatsen och bara tittar på intäkterna ser de hellre 10 försäljningar för 1 000 000 kr än 1 stycken på 10 000 000 kr eftersom det ofta finns en fast andel eller högre procentuellt arvode vid billigare försäljningar. Volymen är alltså avgörande för deras överlevnad. Låt oss titta på hur försäljningsvolymen har utvecklats sedan motsvarande period föregående år, och kom samtidigt ihåg att 2011 som vi jämför med var ett dåligt år (i mäklarnas perspektiv) då både priserna och volymerna gick ner:

• Malmö: 143 till 97 – nedgång på 32 %
• Trelleborg: 60 till 34 – nedgång på 43 %
• Vellinge: 82 till 36 – nedgång på 56 %
• Staffanstorp/Burlöv: 53 till 26 – nedgång på 51 %
• Svedala: 34 till 20 – nedgång på 41 %

Kort sagt, mäklarna har det tufft. Som grupp har de dock sig själva att skylla till stor del då de knappast förespråkat någon sund marknad och gjort allt de kan för att trissa upp priserna och visionen om den eviga uppgången. Hade vi haft en sund och långsiktig marknad med priser som följt ekonomin i övrigt hade vi inte heller haft dessa kraftiga nedgångar i pris och volym. Det bästa som kan hända mäklarna i detta läge är att säljarna anpassar sig snabbt och vi får ner priserna till rimliga nivåer där köpare och säljare möter varandra igen, men så länge pristrenden pekar nedåt kommer även volymen vara låg.

Har du några exempel?

Kul att du frågar, det har jag faktiskt:

• Göransson & Ask – största mäklaren i sydostskåne har gått i konkurs
• Mette Lykken – danska mäklarfirma som etablerat sig i Malmö har gått i konkurs
• Svensk fastighetsförmedling – nej, de har inte gått i konkurs men något märkligt har hänt under de senaste veckorna som jag inte hittar förklaring till. Flera av Svensk Fastighetsförmedlings objekt i Malmö och Vellinge har helt plötsligt pekats om till konkurrenten Mäklarhuset. Varför? Jag vet inte, men tittar vi närmare på ovanstående grafer ser vi att källan till statistiken är Svensk Fastighetsförmedling. I Vellinge sålde de exempelvis EN bostad i maj:
  
  Jag vet inte vad en mäklare behöver sälja för att gå runt och kunna ta ut lön, men en försäljning i månaden lär väl inte kunna täcka för mer än en eller max två mäklare. Mitt antagande är att Svensk Fastighetsförmedling har skurit ner rejält genom att flytta personal till Mäklarhuset (just nu är det endast en mäklare till alla hus i Vellinge kommun) och i utbyte har de varit tvingade att flytta över de flesta av sina objekt (endast tre kvar). Med denna förändring är Sydsvenskans statistik baserad på Svensk Fastighetsförmedlings volymer än mer intetsägande, men jag misstänker att Sydsvenskan inte kommer att förändra något.

Källa: Sydsvenskans papperstidning 2012-07-08

Mäklarstatistik: Trenden pekar fortsatt nedåt

Idag släppte Mäklarstatistik ny statistik över senaste utvecklingen och sammanfattar det med ”fortsatt stabil prisutveckling”. Stabilt nedåt då alltså eftersom utvecklingen på årsbasis varit enligt:

• Villor i Skåne: -6 %
• Villor i Stor-Malmö: -7 %
• Villor i Lund: -2 %
• Bostadsrätter i Skåne: -6 %
• Bostadsrätter i Stor-Malmö: -5 %
• Bostadsrätter i Lund: -11 %

Många bubbelförnekare  säger ”det finns inget ras, någon enstaka procent upp och ner sker hela tiden” (är det samma personer som säger att jorden är platt?). Man måste då försöka förklara att man inte kan se på bostadsmarknaden på månadsbasis utan som minimum behöver se det på årsbasis, dels för att marknaden rör sig långsamt och dels för att justera bort säsongseffekterna. Med tanke på utbudet fortfarande är rekordstort finns det heller inget som tyder på att trenden på den närmaste tiden skulle vända upp.

Se nedan prisutvecklingen i Vellinge – tvåsiffriga nedgångar under 12 månader, det skulle jag vilja kalla för ett ras.

Dock verkar många säljare inte hänga med i utvecklingen. Bara som exempel ligger det nu ute:

• På en kanalgata i Höllviken (Trulsibrunnvägen) – En villa som köptes i november 2011 för 3,2 miljoner där säljarna har bytt ut köket, fixat lite yta och bytt ut lite vitvaror. Nu ska de sälja och ville ha 4,5 Mkr. Hur tänkte de där? Nu har de insett att antalet dumma köpare har minskat något och har därför sänkt till 4,1 Mkr. Men fortfarande en ökning på 900 kkr på ett halvår i en tid då priserna gått kraftigt ner?
• I ett fint område i Falsterbo (Blåtistelvägen) – En villa som köptes år 2009 för 3,4 Mkr. Grisen sminkades upp och lades ut till försäljning för några månader sedan, nu skulle de ha 6,15 Mkr. Vi vet ju inte hur mycket renoveringen kostade men att man får betala en rejäl premie för att täcka säljarens kringkostnader och vinst är det inget tvivel om. Man får ganska mycket renovering för 2,75 Mkr…
• På en annan kanalgata i Höllviken (Boltensternsvägen) – En liten villa som köptes  för 3,8 Mkr år 2008 och nu säljs för 4,6 Mkr, lite smink på det och den ska nu vara värd 800 kkr mer trots att priserna gått ner.

Så, är ni sugna på att betala:

• dubbel kostnad i mäklararvoden
• någon annans vinstskatt
• dubbel kostnad för lagfarter
• ökad kostnad för pantbrev
• renoveringar ni inte själva skulle ha valt
• för att någon annan ska göra en fin vinst

då tycker jag att ni ska slå till på ett av de många spekulationsobjekt som finns till salu!

Källa: Mäklarstatistik (http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Vellinge&LK=1233&Typ=Villor&Months=12&Ant=55&Extra1=8888&Extra2=8888)

Fallstudie: Slutpriser för villor på Näset

Hemnet är tyvärr fortfarande den sida som många använder när de söker bostäder, trots att den tillhandahålls av mäklare och man kan ha funderingar kring sanningshalten och vad de väljer att publicera. Booli är mycket bättre! Där kan du bland annat se prisändringar vilket Hemnet inte publicerar eftersom mäklarna inte vill visa hur svårsålda många bostäder är. Det enda som är bra med Hemnet är att de även publicerar statistik över utbudet vilket är intressant i dessa dagar.

SCB kom igår med statistik som visade på en fortsatt stadig nedgång hos villapriserna (baserat på lagfarter). Eftersom de största uppgångarna varit i de mest populära områdena är det även intressant att se hur nedgångarna slår där och vi tittar därför närmare på Vellinge kommun, vår egen skånska gräddhylla. Vellinge eller Näset särredovisas inte utan inkluderas i Malmö där nedgången varit -6 % under det senaste året.

Däremot kan vi på Booli titta på sålda hus. Låt oss plocka ut de mest populära områdena Skanör/Falsterbo, Ljunghusen och Höllviken och titta på de senaste försäljningarna under den mest populära tiden av året (först halvåret). I den högra kolumnen har vi slutpris i förhållande till utgångspris:

Källa: Booli.se (http://www.booli.se/salda/villa/skanor+med+falsterbo,hollviken,ljunghusen/866003,117017,117160/#/)

Notera att slutpriset redovisas i förhållande till det ursprungspris som Booli känner till. I många fall ligger husen ute till ett visst pris, sedan tas de bort och kommer tillbaka med ett lägre pris vilket Booli inte alltid fångar upp. I själva verket är alltså skillnaden mellan slutpris och utgångspris ännu större än vad som redovisas här. Jag noterar att Erik Olsson på många objekt slutat att kalla sina priser för ”Budstart”, det är ett ovanligt klokt beslut för att vara dem – kanske kan kalla det för ”Budtak” istället eftersom ingen går över det?