Ekonomi, bostäder och räntor ur ett skånskt perspektiv

Arkiv för augusti, 2012

Lägsta utlåningstakten sedan 1997

Vi konstaterade i ett tidigare inlägg att utlåningstakten sjunkit kraftigt efter att ha varit uppe på ohållbara nivåer under en längre tid. Glädjande nyheter går att finna i dagens Sydsvenskan där det framgår att takten fortsatt att sjunka. ”Ökningstakten” kanske man ska förtydliga att det gäller då lånen fortfarande fortsätter att öka men inte med samma hysteriska mått som tidigare. Glädjande är också att Sydsvenskan/TT släpper fram förhållandevis neutrala Bengt Hansson på Bostadskreditnämnden utan att blanda in bankerna, mäklare eller andra lobbyister. Man ska dock inte glömma att totala skuldbördan fördubblats sedan år 2006 så en ökning idag med X miljarder ger bara hälften så stort utslag procentuellt som det gjorde år 2005. För varje år krävs mer och mer pengar i absoluta tal för att kunna upprätthålla utlåningstakten (tillika bostadspriserna) så det är fortfarande väldigt stora skuldökningar vi pratar om.

Källa: Sydsvenskans papperstidning

Anekdoter från den skånska myllan

Att likna bostadsmarknaden med ett pyramidspel under perioden 2000-2012 är inte helt fel. Så länge pyramiden byggs upp verkar allt vara guld och gröna skogar och helt plötsligt kan alla tjäna pengar – hur är det möjligt? Att göra bostadskarriär blir ett begrepp och hur dyrt man än köpte visar det sig snart att någon annan är beredd att betala ännu mer. Mäklare och banker pratar om att det nu med kravet på kontantinsats är svårare för yngre att komma in på marknaden och får det att låta som att när man väl är ”inne”, då är det inte längre några problem och pengarna börjar rulla in. Men som alla vet är inga pyramidspel hållbara i längden och de som förlorar mest är de som kommer sist in i spelet när pyramiden rämnar. I en värld med begränsade resurser är oftast (dock inte alltid) en persons vinst lika med en annan persons förlust.

Låt oss titta på några av de personer i min bekantskapskrets som kommit fel in i pyramidspelet, hade man gjort en bredare undersökning utanför min lilla sfär hade man säkert hittat hundratals liknande exempel:

Bekant 1:
Ett par som köpte en bostadsrätt i Annestad (Malmö) när det var nytt för några år sedan för 2,3 miljoner kronor. Sedan rasade priserna i Köpenhamn och danskarna började att flytta tillbaka. Lägenheten har nu legat ute till försäljning under många år och de har successivt sänkt priset till 1,6 miljoner kronor, d.v.s. ett pris på 700 000 kr mindre än vad de köpte för. Men det finns fortfarande ingen som är intresserad. För att få sålt denna skulle de sannolikt behöva gå ner en bra bit till och  därmed realisera en förlust på cirka en miljon kronor. Helt plötsligt är bostadsköpet inte längre bara en månadskostnad och insatsen fiktiva pengar som man får från banken. Det har blivit riktiga pengar, pengar som ska sparas ihop till och betalas igen. Han är numera livegen och drömmer om en villa i Skanör-Falsterbo, men det kan först bli aktuellt när de sparat ihop till den där miljonen och ytterligare en slant till kontantinsatsen till det kommande huset.

Bekant 2:
Denna person försökte sälja en lägenhet i Kirseberg som var köpt några år tidigare för 600 000 kr. Långt om länge lyckades han få den såld för 400 000 kr och realiserade därmed en förlust på 200 000 kr som numera är ett blancolån med hög ränta. 200 000 kr kanske inte låter så mycket i bostadssammanhang men vi pratar om en nedgång på över 30 % och att spara ihop 200 000 kr plus en hög blancolån-ränta tar ändå ett tag för de flesta personer.

Bekant 3:
Detta nyblivna par hittade ett hus i Lund i våras där de var de enda som var intresserade, utgångspriset var 4,3 miljoner kr. De la ett bud på utgångspriset vilket säljaren inte accepterade utan ville invänta andra spekulanter. De la då på ytterligare 200 000 kr vilket säljaren fortfarande inte accepterade. De la då på ytterligare 200 000 kr och fick då huset för 4,7 Mkr. Ingen annan var intresserad! Dessa personer hade ingen koll på i vilket läge marknaden befinner sig och hade säkert kunnat få huset för 4,3 Mkr om de bara väntat i någon vecka, nu la de istället 400 000 kr i sjön (?). Om det är en seriös mäklare/säljare ska de ju vara villiga att sälja till utgångspriset. Nu har paret som köpte huset under en tid försökt att sälja sina respektive lägenheter, en tvåa i Malmö och en tvåa i Lund. Bara i Lund ligger det över 200 tvåor till försäljning just nu trots ”bostadsbristen” (det är inte så många studenter som kan hosta upp nära två miljoner och eller hantera en avgift i samma storleksordning som studiemedlet). Deras lägenheter har nu legat ute några månader och den 1:e oktober flyttar de in i huset – nu äger de snart tre bostäder på en nedåtgående marknad varav en är ett hus köpt till överpris.

Bekant 4:
Ett par som har en bostadsrätt i det fashionabla Västra Hamnen (även känt som Bo01) köpte ett nybyggt hus i Tygelsjö utanför Malmö. När det började bli dags för inflyttning la de ut lägenheten till försäljning men det var ingen som var intresserad. Efter några månader, fortfarande utan att hitta någon köpare till lägenheten, satt de där med både ett nytt hus och en lägenhet där de samtidigt inte hade råd med dubbla boenden eller kunde gå ner tillräckligt i pris för att få lägenheten såld. De fick nu även lägga ut sitt nya hus till försäljning innan de ens hunnit flytta in, samtidigt som lägenheten. Nu gäller det bara att försöka få sålt någon av dem så snabbt som möjligt och sedan bo i den andra, men samtidigt måste det gå fort för de dubbla boendekostnaderna är inte hållbara i längden och den kommande realisationsförlusten riskerar att förstöra hela deras ekonomiska framtid.

En stor del av Sverige inklusive Stockholm verkar än så länge förskonade, men det är bara en tidsfråga tills vi får se likartade historier där men då pratar vi sannolikt om helt andra belopp. Då lär också medierna uppmärksamma det på ett annat sätt än vad de gör idag vilket förhoppningsvis gör att vi får en sundare marknad och en annan inställning hos hushållen kring lån och amortering där färre personer kommer i kläm.

Bästa sparräntan

1985 satte jag in min första hundralapp på ett bankkonto vilket var väldigt spännande. Jag fick en liten grön bankbok från SEB där jag kunde se hur mycket pengar jag hade. Sedan fick jag något som kallades ränta vilket gjorde det ännu roligare och jag fick en trigger att försöka spara ännu mer. Jag minns inte vad räntan var då men boräntan låg runt 13-15 % så sparräntan var sannolikt en bit under detta.

I slutet på 90-talet blev jag student och började samtidigt spara i aktier. IT-boomen gjorde att alla IT-aktier gick med raketfart uppåt och jag gjorde en del fina klipp och trodde jag var duktig. Men faktum är att även en apa hade kunnat göra bra affärer, oavsett vilken IT-aktie man köpte gick den som tåget. Det fungerade fram till år 2000 då IT-bubblan brast och de flesta aktier halverades i värde, flera gick ner till bara några procent av sin tidigare kurs och några blev helt värdelösa (jag hade lite av varje). Sedan har jag ändå fortsatt att spara på börsen men trots att många experter säger att ”börsen går alltid upp på sikt” och att jag sparat i cirka 15 år har det i flera fall varit en dålig affär. Totalt sett om man tittar på alla aktieaffärer jag gjort har jag ändå fått bättre avkastning än på ett vanligt bankkonto men inte med mycket då nedgångarna har ätit upp mycket av uppgångarna.

Se tidigare inlägg som slår hål på myten om att börsen alltid går upp: http://bostaden.wordpress.com/2012/06/20/dagens-myt-borsen-gar-alltid-upp/

Eftersom jag inte längre tror tillräckligt på att börsen ska gå upp med den tidshorisont jag sparar på har jag sålt av alla mina aktier för cirka ett år sedan. Alternativ som guld, obligationer, valutor har jag aldrig gett mig in i p.g.a. brist på kunskaper och eftersom jag inte vill låsa mina pengar eller riskera alltför stora nedgångar. Nu har jag alla pengar på olika räntekonton med i princip fri rörlighet, det vore dock fel att säga att ”där förlorar jag åtminstone inte mina pengar” eftersom jag reellt sett faktiskt kan förlora om avkastningen inte når upp till inflationen. Jag har därför gjort vad jag kan för att jaga högsta räntorna med kriterierna:

  • Insättningsgarantin ska gälla
  • Jag vill kunna ta ut alla pengarna med maximalt en månads varsel

Insättningsgarantin gäller upp till 100 000 Euro där staten går in och ersätter mina pengar om bolaget skulle gå i konkurs. Denna gäller per person och per sparinstitut så om man t.ex. är gift kan man sprida pengarna på en annan person och gärna över flera olika sparinstitut. De sparinstitut som jag är kund hos och som jag kan rekommendera är (räntesats aktuell för dagen):

  1. Bluestep - 4 % ränta vid sparande över 20 000 kr, 12 uttag om året
  2. Nordax Finans – 3,55 % ränta, ett uttag om året, saknar Internet-inloggning men istället får man en sammanställning i brevlådan vid varje insättning
  3. Marginalen - 3,3 % ränta, uttag tar 30 dagar, obegränsat antal uttag
  4. Sevenday - 3,05 % ränta
  5. SveaDirekt - 3, 00% ränta

Hos samtliga av dessa gäller insättningsgarantin och det finns inga begränsningar annat än det jag angivet ovan. Man ska dock ha i beaktning att Euron är allmänt skakig nu och den tidigare stabila kursen vid 9 kr/Euro nu är nere på 8,24 kr/Euro så insättningsgarantin täcker idag ”endast” 824 000 kr och kursen kan mycket väl sjunka mer (ja, det är korkat att den svenska insättningsgarantin är angiven i Euro som en EU-harmonisering då detta leder till att man aldrig vet exakt vilket belopp som gäller och vad som händer om Euron upplöses).

Storbankerna då? De är inte värda att nämnas i sammanhanget. När jag har tittat runt hos de olika bankerna har man maximalt kunnat komma upp i en ränta på 2-2,6 % samtidigt som man måste låsa pengarna på sätt som man inte behöver hos sparinstituten ovan. I början var jag tveksam till att lämna SEB då det kändes tryggt, men med tanke på att jag förlorat en del på att ha pengarna hos dem ångrar jag att jag inte flyttade bort dem tidigare. SEB använder jag idag bara som transaktionskonto för lön och räkningar, allt överskott flyttas till det sparinstitut ovan som för tillfället har den högsta räntan.

Över längre tid och med ränta på ränta-effekten kan det ändå bli ganska avgörande att jaga de där sista procentenheterna i sparräntan, t.ex. om man sparar långsiktigt till ett hus eller till sina barn.

För övrigt är hundralappen jag satte in 1985 idag värd 202 kr om den bara lyckats följa inflationen, men förhoppningsvis har den gjort bättre än så. :)

Slopa ränteavdraget!

Ja, jag vet att det är en självklarhet egentligen men ju snabbare detta otyg försvinner desto bättre så därför förtjänar det väl ändå ett inlägg. Alla personer som betalar skatt betalar idag också en stor del av andra hushålls bolån. Ju större bolån de har ju mer betalar vi av deras räntekostnader (30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr om året och 21 % på beloppet över 100 000 kr).

Men nej, jag menar att det inte är befolkningen som tjänar på ränteavdraget om man nu tror det bara för att vissa hushåll kan dra av 30 % av räntekostnaderna på andras bekostnad. På kort sikt när ett ränteavdrag införs ger det självklart en effekt för det enskilda hushållet, men sedan anpassar befolkningen sig efter ränteavdragen och resultatet blir att man istället lånar 0,3/0,7= 43 % mer. Boendekostnaden (räntekostnad per månad) för befolkningen är någorlunda konstant vare sig det finns ränteavdrag eller inte, skillnaden består bara i hur stort lån man har och vem som gynnas. De 43 % högre bolån som hushållen tar är det istället bankerna som skördar frukterna av med 43 % högre ränteintäkter.

På motsvarande sätt kommer ett borttagande av ränteavdragen leda till högre räntekostnad på kort sikt vilket kommer att jämna ut sig över tid och därmed ge befolkningen 30 % lägre lån. Med tanke på att den absolut största delen av bostadsköpen görs med lånade pengar skulle detta sannolikt även leda till närmare 30 % lägre bostadspriser (självklart med ”allt annat lika” som man skriver om man vill visa att man läst ekonomi).

Sammanfattning: De som tjänar pengar på ränteavdragen är bankerna på bekostnad av skattebetalarna.

Krönika i SVD på detta tema: http://blog.svd.se/neurathsbors/2012/08/12/svart-for-politiker-att-forsvara-ranteavdrag/

Dagens pajas i Metro

Om det nu är sådant guldläge tycker jag att Claudia Wörmann, analysansvarig på Mäklarsamfundet, ska ta ett lån på några hundra miljoner och köpa upp flera av de rekordmånga lägenheter som ligger till salu. Grattis Claudia! Slå till nu, vänta inte, denna möjlighet kommer inte igen!

Observera att tjejen på bilden ovan inte är Claudia, detta är Claudia – proffsanalytikern som omtänksamt nog vill hjälpa oss att göra de riktiga klippen på bostadsmarknaden:

Mäklarstatistik är stabilt intetsägande

Mäklarstatistik är något löjeväckande. Eftersom deras slutsatser alltid verkar baseras på senaste månads siffror kommer resultatet alltid att bli att minimala förändringar – ”det är stabilt” som Dr Alban sa:

Om man nu ska tolka det kortsiktigt på månadsbasis som de vill göra är det märkligt att de inte uttrycker resultatet på ett annat sätt än ”stabilt” då det mest anmärkningsvärda är att det är minus på nästan alla håll:

Om vi istället tittar på det mer trovärdiga Valueguard är trenden i Malmö lika stabilt nedåt som tidigare samtidigt som vi nu gått in i det andra halvåret då bostadspriserna brukar ha den svagaste utvecklingen:

Källa:
Mäklarstatistik (http://www.maklarstatistik.se/Default.aspx?Typ=Villormanad)
Valueguard: (http://valueguard.se/malmovilla)

Tillbaka från semestern

Nu är jag tillbaka igen från semestern. Har ganska mycket att göra nu så det blir kanske inte så frekventa inlägg framöver, men jag kan ju alltid tipsa om två andra bloggar med ett liknande tema (minus det skånska perspektivet) vilka uppdateras desto oftare:

Så, vad har då hänt under min semester?

Europa: Det går fortfarande kärvt för Italien, Spanien och Grekland och många fler länder. Nu är till och med tillväxtmotorn Tyskland på väg mot recession, i likhet med hela Europazonen. Okej, det gick tydligen inte att låna sig till evig tillväxt denna gången heller.

Huset jag skrev om i tidigare inlägg: Det blev inget för oss, det var 15 personer på visningarna varav ett par till var villiga att lägga bud. Vi gick upp strax ovanför utgångspris och sedan lät vi det andra paret ”vinna” då det inte längre kändes prisvärt. Lite frustrerande att nästan inga hus i denna kommun säljs för över utgångspris längre men just detta gjorde. Det är extremt avgörande för priset om säljarna har tur att få två intresserade spekulanter istället för en (de tjänade cirka 300 000 kr bara för att vi var med och trissade upp priset). Villapriserna har dock fallit med 13 % i denna kommun på 12 månader och jag räknar med fortsatta fall de kommande åren – tiden är till vår fördel.

Amorteringskrav: Ord som amorteringskrav har tidigare varit tabu, men nu har faktiskt en omsvängning skett. Med en genomsnittlig amorteringstid i Sverige på 125 år för bolån och en skuldkris runt hörnet är det fler som inser att något måste göras. Tidningarna skriver allt oftare om det och kraven hörs från flera olika håll – politiker, Finansinspektionen, Riksbanken och t.o.m. från bankerna själva. Sedan återstår att se om det stannar vid prat eller om det faktiskt görs någon åtgärd.

OS-analogi: Vi kan jämföra med en friidrottare som vet att doping på sikt kommer att förstöra kroppen men på kort sikt kan det ge fördelar. Men om alla andra dopar sig måste även jag antingen börja gör det själv eller kräva regler som förbjuder doping. Samma resonemang kan göras med amorteringskrav som leder till sundare ekonomi för hushållen och en sundare konkurrens mellan bankerna. Regleringar som är till för att minska risker och skapa enhetliga förutsättningar för en rättvis konkurrens är bra! Både för dem som agerar i tävlingen/marknaden och de som berörs av det (självklart under förutsättning att reglerna formuleras på ett bra sätt)!

Swedbank: Jag har kanske missat något, man förväntas på något sätt att hata banker, men jag tycker faktiskt att Swedbank med Michael Wolf i spetsen verkar riktigt vettiga. Även om det är i syfte att skydda sig själva mot risker och kreditförluster ska de ändå ha en stor eloge att de aldrig gav sig in i bolånekriget och har hållit kvar högre krav på belåningsgrader och amortering – det finns faktiskt saker som är bra både för banken och för befolkningen samtidigt.

Ränteavdraget: Till och med det heliga ränteavdraget för bolån (än mer heligt än amorteringsfria lån) har börjat ifrågasättas från olika håll. Tyvärr ser jag det inte som sannolikt att detta kommer att försvinna i närtid av politiska skäl, så vi (skattebetalarna) får fortsätta göda bankerna via hushållens stora bolån ett tag till. Mer om detta i kommande inlägg.

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.