Nu har jag hittat ett hus jag väldigt gärna vill ha (husen på bilden har ingenting med inlägget att göra). Tyvärr är det lite dyrare än vad jag tänkt, men vissa hus fastnar man för ändå. 
Jag tänker såhär:
- Kontantinsats: 50 %
- Amorteringstid ner till en riskfri nivå (definierat som en skuld där vi enkelt kan leva på en lön): 5-7 år
- Amorteringstid för att bli skuldfri: 10-15 år, under förutsättning att vi inte behöver försaka något i övrigt, denna är inte skriven i sten men kommer inte att överstiga 20 år.
- Månadskostnad: Med nuvarande 3-månadersränta blir boendekostnaden (inkl. drift men exkl. amortering som jag ser som en sparform och inte en kostnad) cirka 15 % av lön efter skatt och ränteavdrag. Jag tycker dock att denna siffra är väldigt irrelevant jämfört med de tre ovanstående, men många hushåll har under de senaste åren endast tittat på denna kortsiktiga månadskostnad.
Räknar med att få ner priset 5-10 % under förutsättning att det inte finns fler spekulanter som är beredda att bjuda högre. Om det inträffar drar vi oss ur och avvaktar – det är inte läge för budgivning som marknaden ser ut idag, det kommer alltid ut nya hus och vi har den fina möjligheten att kunna vänta.
Detta skulle innebära att jag göder bankerna med en total räntekostnad på drygt en halv miljon kronor tills lånet är återbetalt, varför presenterar inte bankerna detta belopp i sina boendekalkyler? Men när skulden är borta har vi en väldigt attraktiv månadskostnad och vår lön kan gå till oss själva istället för att månad efter månad betala banktjänstemännens löner. I reella mått tror jag att vi kommer göra förlust när vi säljer (om 30 år?), men i nominella kanske vi får igen pengarna under denna tid, se en längre utläggning kring detta resonemang i tidigare inlägg.
Som diskuterats tidigare är jag fortfarande övertygad om att det är långt kvar till botten, rent ekonomiskt sett är detta ingen bra affär. Vill man försöka pricka botten tror jag att man skulle behöva vänta i ytterligare 3-5 år åtminstone, men alla har ju inte möjlighet att göra det. Sedan lär det ta många år innan priserna sticker iväg igen, historiskt sett har det varit cirka 15 år mellan tidigare bubblor (1975, 1990, 2005-2010) men förhoppningsvis har vi lärt oss något av den bobubbla/skuldkris vi nu befinner oss i så att detta blir sista gången – men minnet är oftast alltför kort.
Kommentarer till: "Jag har taskig tajming" (4)
Hmm, jag är av uppfattningen att amortering inte skall betecknas som sparande. Ett sparande är per definition kortfristigt:
”Sparande är i vardagligt tal att lägga undan pengar för framtida bruk. Besparingarna kan samlas som kontanter, bankkonto, obligationer eller aktier.” / Wikipedias definition.
Som jag (och varenda ekonom) helt håller med om. Att kalla amortering för sparande är bara ytterligare ett sätt att rättfärdiga inför sig själv att lägga enorma summor på något som inte borde kosta enorma summor.
För övrigt, kul att du hittat ett hus du vill ha.
PS: Jag vill på inget sätt minska vikten av amortering. Bara påpeka att det är fel att tänka på det som ett sparande, då det inte är det. Det är amortering.
Ok, tack. Då är vi i varje fall överens om att amortering inte är en kostnad och jag vill därför inte ha med det i min kalkyl över den månatliga boendekostnaden (däremot borde man kanske ha med kostnad för avskrivning av huset men då blir det kanske onödigt komplext utan att det ger något?). Vi kan väl säga att amortering är ett alternativ till sparande som ger mig ett större värde för de pengar jag får över varje månad jämfört med att sätta in dem på banken eller på börsen, eftersom jag där inte räknar med en högre avkastning än bolåneräntan. Jag kommer därför att amortera så mycket som möjligt och på banken endast hålla en mindre buffert för oförutsedda utgifter. Men bankens dröm är förstås att man ska låta bli att amortera på bolånet och istället spara/investera i fonder med oförskämt höga avgifter – då får de intäkter från två håll samtidigt…
Yes, jag är helt med dig att amortering inte ska räknas in som den del av kostnadskalylen.
Till sin kostnadskalkyl bör man (tycker jag) också titta på Cash-Flow. Amorteringen innebär fortfarande att du har ett utflöde av kontanter, skattade kontanter. Så jag tycker absolut att du ska ha med amorteringen som en del av en Cash-Flowkalkyl. En Cash-Flowkalkyl ger en mer heltäckande bild av ägandet än att bara se till de direkta kostnaderna (där jag håller med om att amorteringar per definiton inte placeras).
Det är mycket riktigt som du säger, att amortering kan ur ett ränteperspektiv vara lönsamt. Räntan på lån (särskilt topplån, men det är ju inget problem om du lägger 50% i insats) är ju oftast betydligt högre än alternativ ”riskfri” ränta.
Att det ska vara lönsamt förutsätter ju dock att du kommer kunna ”hämta hem” vinsten. Det gör du ju enbart genom att sälja fastigheten. Och du liksom jag vet ju vart priserna på fastigheter är på väg, åtminståne i reala termer.
Sedan har du ju helt klart en poäng i att banken gärna ser att du bara amorterar av till en viss gräns (Swedbank verkar rekommendera 75% efter vad jag hört/läst, vet inte om de andra har liknande nivåer). Det är såklart bullshit. Man ska inte driva sin privatekonomi som ett företag. (Leveraging kan med god fördel lämnas åt aktiebolag där ingen står risk förutom banken och aktieägarna inte förlorar mer än sitt insatta kapital). Alla borde ha som mål att amortera av sina skulder innan de är pensionärer (åtminståne).
Appropå avskrivningar. Egentligen ska man ju ha med det. Men det är som du säger ganska komplicerat och tillför inte så mycket då man som privatperson inte har någon balansräkning som ska gå ihop
Jag kan iaf rekommendera att läsa igenom fastighetsägarnas rapport på ämnet. 30 sidor ungefär. En ganska bra genomgång av avskrivningar av fastigheter (primärt kommersiella fastigheter, men potatis potatis) http://www.brec.se/Uppdatering1/BN_Rapport_Byggnadsavskrivning_slutversion.pdf
Måste också säga att jag verkligen gillar bloggen. Rekommenderar så många som möjligt att gå in och läsa den. Att folkbilda om bostadsmarknaden och hur ekonomi fungerar är väldigt viktigt i en tid där alla ska ha allt, direkt, helst igår. Så trots att jag bor i Östergötland så läser jag bloggen varje dag med stort nöje. Keep up the good work!
Stort tack för hela inlägget!