Sydsvenskan vill låna oss ur en skuldkris

Sydsvenskan körde igår en ny propagandavåg på sina ledarsida. Att de propagerar för stigande bostadspriser och lägre räntor är sedan tidigare ett känt faktum, men nu lobbar de även för att regeringen ska sätta Sverige i ännu större skuld än vad vi redan är. Ja, ni hörde rätt – när vi närmar oss klippväggen vill Sydsvenskan gasa och försöka köra igenom den istället för att stanna upp.

________________________________

________________________________

När till och med skarpaste hjärnorna (?) på Sydsvenskans ledarredaktion resonerar att man kortsiktigt ska passa på att låna medan det är billigt är det inte konstigt att hushållen har gjort samma sak på bostadsmarknaden utifrån attraktiva månadskalkyler på Hemnet. Lev nu, glöm morgondagen. Slutet på ledaren:
________________________________

________________________________

Okej, passa på att låna medan det är billigt kan väl vara en bra idé om man räknar med att gå ur tiden inom kort och struntar i sina avkomlingar, men om man då inte är otroligt kortsiktig och inser att lån någon gång ska betalas tillbaka – hur blir det då? Sydsvenskan svarar in på det, inte heller vad som händer så fort räntan går upp och ditt tidigare billiga lån helt plötsligt blir dyrt.

Sydsvenskan struntar totalt i att Sverige redan idag är ett av de högst belånade länderna i världen och det faktum att det är hushållen som drivit ekorrhjulet fram till hit. De tittar endast på statsskulden eftersom den siffran inte är lika oroväckande. Det var den inte heller i Spanien förrän hushållen slutade låna och staten fick gå in och börja låna istället för att hålla budgeten i någorlunda balans, se var de befinner sig nu. Låt oss titta på den totala skuldbördan (hushåll, företag och stat) i förhållande till BNP för några länder så att vi får nuläget klart för oss:

• Tyskland: 225 %
• Grekland: 290 %
• Sverige: 306 %
• Spanien: 341 %

Cornucopia har idag även ett intressant inlägg som visar att tillväxten blivit lägre och lägre för varje högkonjunktur som varit, ändå tar många ekonomer och politiker tillväxt som en naturlag som alltid ska finnas där. Men tänk om detta inte stämmer, verkligheten tyder ju snarare på avtagande tillväxt, samtidigt som vi fortsätter att pantsätta oss själva för att jaga något som kanske inte går att nå.

Detta påminner mig lite om programmet Gold Rush på Discovery, ett gäng som satsar allt de äger och har, pantsätter sina hus och sätter allting på ett kort – hitta guld i Alaska. Hittar de guld blir de rika, hittar de inte guld är de körda. Tänk om det inte finns någon tillväxt i den gropen Sydsvenskan vill gräva ner oss i, utan endast ännu mer skulder? Sydsvenskan får gärna dra ner sig själva i skuldträsket, både som bolag och som privatpersoner, men låt bli att försöka dra ner oss andra i fallet.

Källor:
Newsmill (http://www.newsmill.se/artikel/2012/02/06/sverige-r-lika-skuldsatt-som-grekland)
Sydsvenskan (http://www.sydsvenskan.se/opinion/huvudledare/lana–det-ar-gratis)
Cornucopia (http://cornucopia.cornubot.se/2012/07/avtagande-global-real-bnp-tillvaxt.html)

Jag har taskig tajming

Nu har jag hittat ett hus jag väldigt gärna vill ha (husen på bilden har ingenting med inlägget att göra). Tyvärr är det lite dyrare än vad jag tänkt, men vissa hus fastnar man för ändå. Jag tänker såhär:

• Kontantinsats: 50 %
• Amorteringstid ner till en riskfri nivå (definierat som en skuld där vi enkelt kan leva på en lön): 5-7 år
• Amorteringstid för att bli skuldfri: 10-15 år, under förutsättning att vi inte behöver försaka något i övrigt, denna är inte skriven i sten men kommer inte att överstiga 20 år.
• Månadskostnad: Med nuvarande 3-månadersränta blir boendekostnaden (inkl. drift men exkl. amortering som jag ser som en sparform och inte en kostnad) cirka 15 % av lön efter skatt och ränteavdrag. Jag tycker dock att denna siffra är väldigt irrelevant jämfört med de tre ovanstående, men många hushåll har under de senaste åren endast tittat på denna kortsiktiga månadskostnad.

Räknar med att få ner priset 5-10 % under förutsättning att det inte finns fler spekulanter som är beredda att bjuda högre. Om det inträffar drar vi oss ur och avvaktar – det är inte läge för budgivning som marknaden ser ut idag, det kommer alltid ut nya hus och vi har den fina möjligheten att kunna vänta.

Detta skulle innebära att jag göder bankerna med en total räntekostnad på drygt en halv miljon kronor tills lånet är återbetalt, varför presenterar inte bankerna detta belopp i sina boendekalkyler? Men när skulden är borta har vi en väldigt attraktiv månadskostnad och vår lön kan gå till oss själva istället för att månad efter månad betala banktjänstemännens löner. I reella mått tror jag att vi kommer göra förlust när vi säljer (om 30 år?), men i nominella kanske vi får igen pengarna under denna tid, se en längre utläggning kring detta resonemang i tidigare inlägg.

Som diskuterats tidigare är jag fortfarande övertygad om att det är långt kvar till botten, rent ekonomiskt sett är detta ingen bra affär. Vill man försöka pricka botten tror jag att man skulle behöva vänta i ytterligare 3-5 år åtminstone, men alla har ju inte möjlighet att göra det. Sedan lär det ta många år innan priserna sticker iväg igen, historiskt sett har det varit cirka 15 år mellan tidigare bubblor (1975, 1990, 2005-2010) men förhoppningsvis har vi lärt oss något av den bobubbla/skuldkris vi nu befinner oss i så att detta blir sista gången – men minnet är oftast alltför kort.

Det går upp, nej det går ner! Eller?

Idag släppte Mäklarstatistik och Valueguard ny statistik över boprisernas utveckling. Som vanligt väljer medierna att tolka innehållet som fan läser bibeln och sätter rubriker som speglar deras egna intressen eller den enskilde journalistens intressen. Med tanke på att den största delen av befolkningen äger sin bostad tror de kanske att de tjänar på en uppgång i priserna och sätter rubrikerna därefter. Jämför rubrikerna mellan Svenska Dagbladet och Dagens Industri för att se vilka tolkningar man kan göra, först Svenska Dagbladet:

och sedan Dagens Industri:

En annat misstag medierna ständigt återupprepar är att dra slutsatser utifrån senaste månadens eller kvartalets statistik. Bostadspriserna har tydliga säsongsvariationer under årets gång och därför är alla jämförelser på mindre än ett år som inte är säsongsjusterade helt  ointressanta.

Men låt oss titta på utvecklingen för villor (en graf över längre perioder säger så mycket mer än mediernas snedvridna rubriker):

Riket:

Malmö:

I Skåne måste vi titta på närmare på ett av de mest populära ställena att bo på, där efterfrågan är extremt hög och där de stora pengarna finns – Vellinge kommun (Höllviken, Skanör/Falsterbo eller Danderyd/Täby på Stockholmska). Här kan väl inte finnas någon begränsning i hur högt priserna kan gå upp? Evig uppgång måste vara en självklarhet med denna popularitet?

Hmmm… vad hände med att efterfrågan styr priset? Tydligen är detta på intet sätt avgörande. Jag tror att i de områden vi sett de största uppgångarna kommer vi också se de största nedgångarna, det är även i dessa områden nedgångarna kommer först. Eller låt oss damma av sammanfattningen från BKN:s senaste rapport:

Källor:
Dagens Industri (http://www.di.se/artiklar/2012/7/11/bostadspriserna-backar/)
Svenska Dagbladet (http://www.svd.se/naringsliv/investera/bostadsaffar/svagt-stigande-bostadspriser_7337218.svd)

Sjunkande volymer och tuffare tider för mäklarna

Sydsvenskan presenterar varje söndag föråldrad statistisk över utvecklingen på bostadsmarknaden baserat på ett väldigt begränsat underlag. Varför de inte bara tar in färdig statistik från exempelvis Valueguard som skulle säga så mycket mer och samtidigt ge dem själva mindre arbete förstår jag inte, men de har säkert sina skäl. Idag gäller statistiken det sydvästra hörnet av Skåne:

Prisutveckling och antal försäljningar av villor presenteras enligt nedanstående (klicka för större bild):

Hur är försäljningsvolymen?

Mäklarna tjänar ju pengar i första hand på antalet försäljningar och i andra hand efter slutpriserna – om vi bortser från arbetsinsatsen och bara tittar på intäkterna ser de hellre 10 försäljningar för 1 000 000 kr än 1 stycken på 10 000 000 kr eftersom det ofta finns en fast andel eller högre procentuellt arvode vid billigare försäljningar. Volymen är alltså avgörande för deras överlevnad. Låt oss titta på hur försäljningsvolymen har utvecklats sedan motsvarande period föregående år, och kom samtidigt ihåg att 2011 som vi jämför med var ett dåligt år (i mäklarnas perspektiv) då både priserna och volymerna gick ner:

• Malmö: 143 till 97 – nedgång på 32 %
• Trelleborg: 60 till 34 – nedgång på 43 %
• Vellinge: 82 till 36 – nedgång på 56 %
• Staffanstorp/Burlöv: 53 till 26 – nedgång på 51 %
• Svedala: 34 till 20 – nedgång på 41 %

Kort sagt, mäklarna har det tufft. Som grupp har de dock sig själva att skylla till stor del då de knappast förespråkat någon sund marknad och gjort allt de kan för att trissa upp priserna och visionen om den eviga uppgången. Hade vi haft en sund och långsiktig marknad med priser som följt ekonomin i övrigt hade vi inte heller haft dessa kraftiga nedgångar i pris och volym. Det bästa som kan hända mäklarna i detta läge är att säljarna anpassar sig snabbt och vi får ner priserna till rimliga nivåer där köpare och säljare möter varandra igen, men så länge pristrenden pekar nedåt kommer även volymen vara låg.

Har du några exempel?

Kul att du frågar, det har jag faktiskt:

• Göransson & Ask – största mäklaren i sydostskåne har gått i konkurs
• Mette Lykken – danska mäklarfirma som etablerat sig i Malmö har gått i konkurs
• Svensk fastighetsförmedling – nej, de har inte gått i konkurs men något märkligt har hänt under de senaste veckorna som jag inte hittar förklaring till. Flera av Svensk Fastighetsförmedlings objekt i Malmö och Vellinge har helt plötsligt pekats om till konkurrenten Mäklarhuset. Varför? Jag vet inte, men tittar vi närmare på ovanstående grafer ser vi att källan till statistiken är Svensk Fastighetsförmedling. I Vellinge sålde de exempelvis EN bostad i maj:
  
  Jag vet inte vad en mäklare behöver sälja för att gå runt och kunna ta ut lön, men en försäljning i månaden lär väl inte kunna täcka för mer än en eller max två mäklare. Mitt antagande är att Svensk Fastighetsförmedling har skurit ner rejält genom att flytta personal till Mäklarhuset (just nu är det endast en mäklare till alla hus i Vellinge kommun) och i utbyte har de varit tvingade att flytta över de flesta av sina objekt (endast tre kvar). Med denna förändring är Sydsvenskans statistik baserad på Svensk Fastighetsförmedlings volymer än mer intetsägande, men jag misstänker att Sydsvenskan inte kommer att förändra något.

Källa: Sydsvenskans papperstidning 2012-07-08

Resultat av läsarundersökning

Eftersom jag inte har något kul att skriva om idag, och Europas försök att låna sig ur en skuldkris (!) med konstlat låga räntor och nya stödpaket efter att ha levt över sina tillgångar under en längre tid inte direkt är någon nyhet, tänkte jag att vi kan följa upp ett tidigare inlägg. Där hade vi en omröstning om hur stort bolån läsarna hade för att kunna jämföra med statistiken. Dessa siffror är inte statistiskt säkerställda någonstans eftersom det än så länge är 84 personer som svarat. Ok, först en återblick på statistiken över vad den genomsnittlige svensken har i bolån:

Hur mycket har då läsarna i bolån?

• Andel som inte äger sitt boende: 38 %
• Andel som äger sitt boende: 62 % där bolånen är fördelade enligt:
  

De flesta har väldigt låga bolån om man jämför med snittet, vilket är ganska väntat med tanke på temat för bloggen och att det inte är kul att höra rapporter om att ens tillgångar sjunker i värde. Vi har ingen uppfattning om hur folks ekonomi är i övrigt, för vissa är det osunt med ett lån på en halv miljon och för vissa är det inga problem att hantera lån på fyra miljoner och kan därför inte lägga någon värdering i lånens storlek. Men vi kan konstatera att resultatet ändå är någorlunda i linje med den genomsnittlige svensken i diagrammet ovan där de flesta ligger mellan 500 000 kr och 2 000 000 kr (per person eller hushåll? finns säkert de som tolkat det olika, men enligt uppgift är det översta diagrammet per person). De 19 % som är skuldfria eller nästintill är väl bara att gratulera – det är vad man kan kalla att äga sitt boende.

Var bor läsarna?

Min tanke med att starta bloggen var att kräka av mig när medierna (framförallt Sydsvenskan) gång på gång sprider dåliga, kortsiktiga och onyanserade artiklar där bara lobbyisterna får komma till tals, samt att studera bostadspriserna i Malmö-regionen lite närmare eftersom media ofta fokuserar på riket som helhet eller Stockholm. Därför är det kul att trots fokuseringen på Skåne är det många utanför Skåne som har svarat i undersökningen.

De ”höga” boräntorna?

Tidigare i vår var det mycket cirkus i media om de ”höga” boräntorna, exempelvis från Aftonblaskan som vill sälja lösnummer och annonser:

TCO går till attack (dn.se):

Även finansministern fiskar röster (dn.se):

Vän av ordning får jag nämna att mycket av debatten handlade också om marginalerna och inte boräntan i sig, marginalen är större än den varit vid tidigare år (av förklarliga skäl som kallas finanskris, höjd kostnad för inlåning och risker) men marginalen är högst normal om vi jämför längre tillbaka. Istället för att lägga så mycket energi på att gnälla på bankerna skulle man kunna lägga energin på att få ner skuldberget och få exakt samma effekt – lägre räntekostnader. Det är ju trots allt helt frivilligt att ta bolån och man avgör själv vilken storlek man vill ta (se några vanliga människors resonemang i tidigare inlägg).

Är det rättvist att kalla dagens boräntor för höga?

Ja, om man har ett minne som sträcker sig 1-3 år tillbaka. Men har man ett bättre minne vore det mer rättvisande att kalla dem för extremt låga (3-månadersräntan ligger nu på cirka 3,9 %). Så sent som 1995 hade vi boräntor som låg på över 10 % och under nästan hela 90-talet samt 2000-2004 låg det en bra bit över 5-8 %. Se diagram nedan taget från Stadshypotek respektive Riksbanken vilket även visar hur bolånemarginalerna sjönk år 2006-2009 framåt.

Det finns nog många hushåll idag som inte ens räknar med en boränta i närheten av 7 %. Men vi behöver inte gå tillbaka till forntiden utan endast cirka 10-15 år då vi senast hade räntor över denna nivå. Det enda vi kan vara säkra på om framtiden är att vi inte vet någonting om den, de låga räntorna har kanske kommit för att stanna och västvärldens tillväxtfas är över (då har vi större bekymmer än boräntorna), men vad är det som säger att inte inflationen kan springa iväg igen? Vad är det som säger att vi inte skulle kunna ha boräntor på 10-15 % igen? Nu tänker vissa att det inte längre skulle vara möjligt att genomföra med tanke på hur det skulle slå mot de skuldsatta hushållen, men kom ihåg att Riksbanken är en fristående myndighet där inflationsmålet är överordnat allting annat och de struntar i om det enskilda hushållet kommer i kläm. Politikerna har heller inga mandat att styra penningpolitiken och kan därmed inte gå in som räddare i nöden för att fiska röster. Samtidigt befinner vi oss i ett ekonomiskt läge vi aldrig varit i tidigare och ingen vet vad som händer framöver. Det enda man kan göra är att ta ansvar för sin egen ekonomi och se till att ha marginaler för både det ena och andra scenariot.

Allt fler reagerar på skuldsättningen

Tydligen har nu flera personer i betydande beställning läst mitt inlägg om den ohållbara utlåningstakten eller möjligtvis är det jämförelsen med Spanien som skapat oro i leden. Vi må ha kommit efter Spanien i fotbolls-EM men vad gäller skuldsättning är vi i varje fall hack i häl! Hur som helst, jag måste göra det lätt för mig och citera en artikel från gårdagens DI.se där allt fler nu propagerar för amorteringskrav, det verkar vara helt nya vindar som nu blåser in som vi tidigare inte sett annat än i tidningarnas kommentarsfält:

Vidare i artikeln:

Klippt från dagens chat med Stefan Ingves på riksbank.se:

Nu är det säkert vissa som skruvar på sig ute i stugorna när man kommer på att man själv gjort en kalkyl (för det har väl alla gjort?) med en amorteringstid på över 100 år och är orolig för hur detta ska slå på den månatliga boendekostnaden. Förutom att bostadspriserna sannolikt skulle göra ytterligare ett rejält ryck nedåt, vilket såklart är bra för befolkningen, är det också det bästa som kan hända det enskilda hushållet:

• Mindre lån
• Mindre risker
• Mindre räntekostnader till banken

Jag misstänker att bankerna kommer att lobba för andra lösningar då amortering per definition innebär intäktsminskningar för dem. En eloge dock till Swedbank som aldrig på allvar gav sig in i kriget om bolånekunderna och höll kraven uppe på amortering och insats, deras kunder kan få anledning att tacka dem framöver.

Källa:
DI.se (http://www.di.se/artiklar/2012/7/3/s-oppnar-for-amorteringskrav)
Riksbanken (http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Chatt/Chatt-med-riksbankschef-Stefan-Ingves-den-4-juli-2012/)

Fallstudie: Huspriser i Båstad

Vi har i ett tidigare inlägg tittat på vårt sydvänstra hörn (Vellinge kommun – Skanör/Falsterbo inkluderat) och flyttar oss nu vidare till vårt nordvästra hörn där vi hittar en annan semesteridyll lagom till tennisveckan, nämligen Båstad. Här görs dock betydligt färre affärer än i Vellinge kommun varför man får ta statistiken med en stor nypa salt. Mäklarstatistik visar inga siffror eftersom underlaget är för litet, därför får vi nöja oss med statistiken från Sydsvenskan som jämför perioden februari-april med föregående år:

I förhållande till taxeringsvärdet har priserna fallit 1-1,49/2,03 = 27 % och tittar vi på medelpriserna har dessa fallit 1-2761/3573 = 23 % så man kan nog med gott samvete påstå att priserna fallit ganska kraftigt på denna korta tid. Hur väl överensstämmer denna nedgång med de faktiska försäljningarna? Låt oss titta på de senaste avsluten av villor på Booli:

Detta säger inte så mycket eftersom ändringen är jämfört med utgångspris som kanske redan är sänkt någon gång tidigare och vissa säljare har kanske insett att priserna är lägre och gått ut lågt från början. Men det bekräftar ändå bilden av att det inte är något tryck och det är minussidan som dominerar.

Hur ser det då ut framöver?

Det har jag förstås inget säkert svar på men att titta på utbudet kan ge oss en viss indikation om vilket håll det är på väg på lite kortare sikt – ett stort utbud innebär mer konkurrens och tvingar fler säljare att gå ner i pris för att få bostaden såld:

Utbudet är stort, även om det fallit under de senaste veckorna vilket lär bero på att många tar bort husen från försäljning under sommaren. Vi ser att utbudet är på ungefär samma nivå som år 2011 då priserna gick kraftigt ner, det finns alltså anledning att tro att utvecklingen kommer att fortsätta nedåt på samma sätt som idag. I dagsläget kan man ”fynda” en sommarbostad i Spanien (relativt mot tidigare priser, därmed inte sagt att det är billigt), inom något år kan man kanske även komplettera med ett hus i Båstad – något för stekarna att fundera över.

Källor:
Sydsvenskans papperstidning
Hemnet (http://www.hemnet.se/tjanster/statistik)
Båstad (www.booli.se/salda/villa/bastad/696/#/)

Den ohållbara utlåningstakten

Att vi haft en väldigt hög tillväxt av bolånen under 2000-talet (cirka 10 % i genomsnitt per år) har det skrivits en del om i medier, men hur har det sett ut under tidigare år och inte minst innan och under 90-talsbubblan? Nedanstående diagram taget från Swedbank visar förändring i total utlåning för bostäder per år sedan 1970:

Här ser vi tydligt hur utlåningen tvärbromsade och t.o.m. minskade under några år under 90-talet, d.v.s. hushållen amorterade mer än vad de lånade. Vad hände med bostadspriserna under samma period 1991-1998 då utlåningstakten var låg? Det är ju ingen hemlighet att den i särklass största delen av finansieringen för bostäder kommer från lån så här borde finns ett tydligt samband, se staplarna i nedanstående diagram för hur bostadspriserna förändrats per år (hela diagrammet går från 1982 till 2008, klicka för att se det större, tagit från SVD):

Föga överraskande sjönk bostadspriserna kraftigt under perioden då den totala utlåningen stod still eller minskade. Sedan började priserna i slutet på 90-talet att öka redan innan utlåningstakten ökade. Det kan vara lite förvånande (man borde tycka att utlåningen är det som driver priserna), men tar man i beaktning att priserna då nyligen gått ner under ett antal år blir bostäderna billigare och det krävs då inte så stor utlåning för att procentuellt ge en kraftigare uppgång av bostadspriserna.

Intressanta iakttagelser i diagrammen är:

• Både bostadspriserna och utlåningen går i cykler – det går upp ett antal år, sedan går det ner att antal år
• Ändring i bostadspriserna följer ändring i utlåning

Man skulle kanske därför kunna se utlåningstillväxten som en ledande indikator för bostadspriserna. Låt oss därför titta närmare på hur utlåningstillväxten ser ut för tillfället:

Efter att ha varit på en nivå runt 10 % mellan åren 2000 -2010 ser det ut som att den är på väg ner, men allt annat vore också ohållbart. Det är fascinerande att svenskarna fortsatt att kraftigt öka sina lån efter 2008 när världen samtidigt gått in i en av de värsta ekonomiska kriserna någonsin. En långsiktigt hållbar årstakt borde vara i linje med hushållens löneökningar (ökar jag mina lån 10 % bör jag även öka min lön 10 % för att kunna hantera ränta och amortering, logiskt?), d.v.s. en konstant skuldkvot. Men skuldkvoten har förstås inte varit konstant, den toppade 1990 och sjönk kraftigt men har nu stigit och är ännu högre än vad den var i början på 90-talet (se även diagram över skuldkvoten i föregående inlägg). Även om utlåningstillväxten nu har sjunkit mycket kommer den att behöva sjunka ännu mer, men vad ska då driva Sveriges ekonomi och även utgöra bränslet till en redan falnande boprisbrasa?

Källa:
Finansinspektionen (http://www.fi.se/upload/43_Utredningar/20_Rapporter/2012/bolan2012.pdf)
Bild från Ystad Allehanda (http://www.ystadsallehanda.se/tomelilla/article767157/Med-aringngtaringg-in-i-sommaren.html)