Boverket uppmanar till amortering

Såg på Hustoppen på TV8, ett roligt program om man gillar märkvärdiga hus. Där hade vi nyligen ett ungt par i Stockholm med en nybyggd funkisvilla på över 300 kvm som de gärna ville visa upp tillsammans med värsting-Porschen på uppfarten. De måste vara stormrika tänker man. Ja, med 8 miljoner i lån kan man framstå som hur rik som helst! Dessa borde låna mitt amorteringsark från tidigare inlägg men vi får nog skriva ut det på ett A1- istället för ett A4-ark. Även om man tjänar bra idag och har turen att ha kvar sin höga lön och inte bli sjuk eller behöva flytta eller skilja sig lär de inte kunna undgå att bli pensionärer om cirka 30 år. De behöver då kanske inte ha amorterat av hela beloppet men säg att man bör ha fått ner det till åtminstone 2 miljoner, då ska de amortera 6 miljoner på 30 år motsvarande 17000 kr per månad. Ovanpå på detta har vi en ränta på kanske 0,035*0,77*8000000/12= 18000 kr per månad efter ränteavdrag (räknat på 23 % lite schablonmässigt). Det kanske fungerar bra idag att lägga 25000 kr i månaden på bara ränta och amortering med historiskt låga räntor men tänk vad man måste sova dåligt inför varje räntebesked. Men vad gör man inte för en schysst fasad! (bara den inte är enstegstätad utan luftspalt)

Boverket skriver i sin senaste rapport ”Varför amortera?” om hur svenskarna fortsätter att öka sina skulder.  Sedan 1996 har utlåningen varje år varit högre än amorteringen och än har ingen större förändring har skett. Som exempel anges att en då lycklig bolånetagare på Irland år 2007 med 75 % belåningsgrad (ganska normalt med svenska mått) fem år senare med fallande bostadspriser satt med en belåningsgrad på 150 %. Då är det dags att sälja Porschen. Motsvarande resonemang i Malmö är att de med en belåningsgrad på 75 % år 2007 idag har en belåningsgrad på 86 % i takt med de fallande bostadspriserna. Än värre skulle siffrorna se ut om Boverket istället räknat utifrån pristoppen år 2010.

Boverket avslutar dock med att förtydliga att än är det inte för sent att göra något åt saken, låt oss hoppas att de har rätt så att lånen inte drar med sig hela Sverige ner i träsket likt i många andra länder. Siffrorna är nu något bättre än katastrofåret 2009 (tillika 2000-2010) även om det fortfarande är på en långsiktigt ohållbar nivå. Kort sagt, är du sugen på en Porsche för att imponera på grannarna – gör det för egna istället för lånade pengar!

Källa: Boverket (http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2012/Marknadsrapport.pdf)

Stockholm nästa?

När mäklarna själva säger att priserna ska ner får man nog börja ta det på allvar. Inte för att mäklarna som grupp på något sätt är trovärdiga utan för att när en jävig person inte längre kan förneka att det inte går i linje med sitt eget intresse – då har det gått långt! Sedan ska man inte underskatta den psykologiska delen i bostadsprisernas utveckling, artiklar likt nedan, statistik som tolkas på valfritt sätt och snacket i korridorerna med vänner o.d. påverkar sannolikt hur man ser på prisutvecklingen och villigheten att låna. Det är klart att man med tio års hysterisk uppgång lätt kan tro att detta är normalfallet, eller som Bengt Hansson på Bostadskreditnämnden säger ”går det upp så går det upp, går det ner så går det ner” (ska tolkas som att trenden är svår att ändra på när den väl har fått fäste)…

Ok, ovanstående artikel är bara ren spekulation. Att nedgången påbörjats i Skåne har vi konstaterat i tidigare inlägg, frågan är om artiklar likt detta är ett tidigt tecken på att det nu sprids till resten av landet? Jag tror att om vi inte ser en annan trend i övriga Sverige under 2012 lär vi se det under 2013. Jag följer marknaden mycket sämre nuförtiden men en snabb koll av vår ledande indikator med utbudet ser det inte ut att vara någon ko på isen än, men vi får väl ge stockholmarna lite mer tid för att förstå vad som är på gång. Det är visserligen högre utbud nu än åren 2009-2010 men skillnaden är inte så stor att jag vågar dra någon slutsats av det än.

Själv ska jag träffa banken idag för att lära mig mer om livet som bolånetagare, det ska bli kul att inom kort få inviga vårt amorteringsark.

Källa: http://www.svd.se/naringsliv/investera/bostadsaffar/maklarna-raknar-med-boprisfall_7606414.svd

Surroundanläggningar och bolånetak

Ja, jag är inte lika flitig skribent längre. Det är väldigt mycket att tänka på i samband med en flytt, dels många praktiska saker, dels planering av renovering och dels allting man måste köpa för att fylla ut en bostad som är fyra gånger större än den man bor i nu.

Just nu är min frus största bekymmer vilka tapeter vi ska ha vilket jag låter vara hennes eget bekymmer. Mitt största bekymmer är vilken surroundanläggning vi ska ha (när det är ens största bekymmer har man väl det ganska bra). Det bästa (billigaste åtminstone) sättet att köpa sådana varor är att slå till direkt och låta bli att läsa på! Ju mer man lär sig, ju fler tester man läser och ju fler anläggningar man jämför desto dyrare blir det hela tiden. Från början hade jag tänkt mig en enkel anläggning för några tusenlappar och tänkte att det räcker för mig. Denna från LG exempelvis har fått riktigt bra omdömen, även i oberoende experttester:

http://www.prisjakt.nu/produkt.php?p=1033628

Sedan har jag grottat ner mig i olika forum och hifi-tester där det med all önskvärd tydlighet framgår att man är dum i huvudet om man köper färdiga paket och att det är skit jämfört med att köpa lösa delar…

Okej, så nu vet jag inte var jag står längre. Hifi-klubben har bra priser på en Denon-receiver och några Argon-högtalare:

http://www.hifiklubben.se/produkter/hemmabio/receiver/denon_avr-1713_hemmabioreceiver.htm

http://www.hifiklubben.se/produkter/hogtalare/system/argon_junior-40_hogtalarsystem.htm

Men jag vet ju inte ens om de prylarna fungerar bra tillsammans, vilka kablar ska jag ha, är inte banankontakt en låt, vad är det mer jag missat? Bara kablarna kostar ju flera hundra. Jag kan ju gå in på Hifi-klubben och be om hjälp men på något sätt känns det som att det står ”sucker” i pannan på mig och jag kommer gå därifrån fattigare än vad jag tänkt.

På tal om något helt annat har det på bostadsfronten varit mycket skriverier om att bolånetaket ifrågasätts, både från politiker och ekonomer (byggbolag och mäklare är en självklarhet), men jag kan inte riktigt dela kritiken. Har man inte pengar kanske man inte ska köpa en sak för flera miljoner, det låter väl inte helt orimligt att spara lite innan man gör sitt livs största köp. Tittar man på den stora bilden kan jag inte se att det på längre sikt skapas fler bostäder utan bolånetaket. Kortsiktigt får taket negativa effekter när det införs, likt alltid när förutsättningarna ändras, byggbolagen bör dock lägga sin energi på att sänka sina kostnader för att bygga bostäderna istället för att lobba i media så kommer ljusningen även där till slut.

Om antalet bostäder är någorlunda trögrörligt handlar taket snarare om fördelningen av bostäderna – de med pengar kan köpa före dem utan pengar (är detta mindre rättvist än tidigare system där de med högst lön och vilja att ta den största risken får köpa?). Bolånetaket gagnar dock folket i stort eftersom det samtidigt leder till lägre bostadspriser (tröskeln med insatsen blir därmed också lägre) och den totala skuldbördan blir lägre – riskerna i Sveriges och hushållens ekonomi blir mindre, tack för det. Däremot förlorar bankerna på att lånen blir mindre, så synd…

Hur vet jag om en vägg är bärande eller inte?

Jag förstår att det är en dålig idé att riva en bärande vägg om man inte stöttar den på annat sätt – men hur ska jag veta vad som är bärande? Jag har frågat lite folk runtomkring och får svar som ”det beror på” eller ”det måste en fackman svara på”. Okej, men då är min följdfråga – en fackman är väl ingen person som lyser rött när han tar på en bärande vägg och grön när han inte gör det så hur vet då en fackman om den är bärande eller inte? Det är den informationen jag är ute efter. Förhoppningsvis läser nu Cornucopia detta (jag har fått för mig att han är byggnadsingenjör i grunden) och skriver en intelligent kommentar , eller någon annan kompetent läsare.

Här är planritningen, det är alltså ett 1,5-planshus från tidigt 70-tal:

Jag vill:

1. Riva den gulmarkerade väggen (murad vägg med öppen spis)
2. Bredda den rödmarkerade öppningen någon decimeter

Hur gör man det roligare att amortera?

Jo, alla minns vi hur kul det var när man var liten och räknade ned till julafton. Med en adventskalender kunde man visualisera hur man dag efter dag kom närmare målet, ända fram till den 24:e som utgjorde klimax. Utan adventskalendern och denna överblick över framstridandet hade en del av glädjen med nedräkningen och julen försvunnit.

Jag har därför gjort ett exempel här som visar hur kul amortering kan bli. Varje ruta motsvarar en tusenlapp och för varje tusenlapp man amorterar kryssar man i en ruta. När alla rutorna är ikryssade är man skuldfri – klimax! Man kan dessutom krydda det med en belöning (typ chokladkalender) i vissa rutor, men belöningen bör inte vara för dyr då det i så fall skulle motverka hela tanken eller göra att man måste börja sudda rutor som redan var ikryssade.

Vill man vara mer aggressiv kan man även sätta upp datum som mål när man ska ha nått ett visst kryss.

No need to thank me…

HSB vill medverka till att öka bostadsbeståndet

Vi ska förhoppningsvis snart säga upp vår lägenhet (beroende på hur besiktningen går) och gick därför in på HSB:s hemsida i Malmö. Man brukar höra att det är brist på bostäder, framförallt hyresrätter, men tittar man här och kan hosta upp de där extra tusenlapparna i månaden verkar det finnas mycket att välja på:
http://www.hsbmarknad.se/malmo/lagenheter

Jag räknar till inte mindre än 13 lediga lägenheter i Turning Torso som har stått tomma i några månader. Även om det är en spännande byggnad är det samtidigt världens slöseri med resurser att dessa lägenheter nu står tomma då det inte verkar finnas folk som har råd (eller vill lägga så mycket pengar) på att bo i dem.

En etta på 67 kvm låter väl annars bra för en student på Malmö Högskola men 15 000 kr i månaden är inte lika bra…

Ursprungligen var ju Turning Torso tänkt till bostadsrätter men de lyckades inte få dem sålda och de fick då bli hyresrätter istället, frågan är om det hjälpte så mycket. Nu vill ju HSB dessutom sälja hela fastigheten, om det finns någon som har en liten slant över: http://www.sydsvenskan.se/Pages/ArticlePage.aspx?id=571634&epslanguage=sv

- Som bostadsbyggare vill vi medverka till att öka bostadsbeståndet i vårt verksamhetsområde, vilket är till nytta för våra medlemmar. Vi planerar därför att gå in i nya bostadsprojekt som kan bli möjliga att genomföra när resurser frigörs genom att vi säljer Turning Torso. Det är bakgrunden till att styrelsen nu tagit beslutet att inleda försäljningsprocessen, säger HSB Malmös vd Michael Carlsson.

Om man vill öka bostadsbeståndet kan man fråga sig varför man byggde Turning Torso och band alla dessa resurser från första början.

För övrigt är där en person i min trappuppgång som bor i en 3:a idag men vill byta ner sig och därför ta över vår 2:a. Detta gick inte för sig när jag ringde HSB, det skulle ju innebära dubbelt arbete för dem att hantera två uppsägningar. Att frigöra 3:an till en familj med större behov verkade inte vara aktuellt. Hur de verkar för att öka bostadsbeståndet när folk bor i onödigt stora lägenheter är en annan sak man kan fråga sig.

Köpeavtalet är påskrivet

Nu har vi slagit till på en liten villa på 280 kvm (nej, det är inte tomtstorleken ). Nu räknar jag även med biarean som sitter ihop med huset för att det låter häftigare. Mindre häftigt är driftkostnaden men den återkommer jag till längre fram när vi ska börja bekämpa den.

(huset på bilden har ingenting med inlägget att göra)

Utgångspriset var 4 875 000 kr i vintras, vi fick det för 4 350 000 kr. Det var någon som i princip hade köpt det redan under våren (okänt till vilket pris men det lär vara närmare 4,9 Mkr) men dessa drog sig ur i samband med kontraktskrivningen då de inte fick sålt sitt eget hus – det fenomen vi iakttagit tidigare.

Så, tror jag att priserna kommer gå upp nu eftersom jag själv har köpt? Nej, jag tror precis samma som tidigare och tror inte att vi kommer få tillbaka pengarna någonsin i reella mått, men kanske i nominella, beroende på när vi säljer och hur bostadspriserna utvecklats just då, om 20-40 år eller vad det nu kan tänkas bli. Så jämför man med hur marknaden har sett ut kring pristoppen år 2010 så menar jag att vi gjorde en bra affär och kan intala mig att vi ”sparat” 0,5-1 miljon, men vill man pricka botten ska man nog vänta några år till. Hur som helst, vi har väntat tillräckligt så nu är det viktigaste att vi har ett bra ställe att bo på med goda marginaler där vi klarar kraftiga räntehöjningar, prisfall, arbetslöshet o.d. samtidigt som vi har en fullt rimlig amorteringsplan.

Dock är ingenting klart förrän besiktningen är klar, återkommer efter det. Alla hus har ju sina bekymmer, både gamla och nya. Frågan är bara om felen är ekonomiskt och hälsomässigt hanterbara eller inte.

Byggbolagen bekräftar nedgången

All heder åt Sydsvenskan för dagens artikel som är saklig och tar in neutrala källor! De har dessutom själva producerat den vilket ger en extra guldstjärna i kanten, svårare än såhär behöver det inte vara. Man kan dock ha synpunkter på att man skriver i presens om saker som har hänt: ”Bostadspriserna faller”, vilket då samtidigt även blir en prognos om framtiden (visserligen en helt korrekt prognos ).

För er som har bråttom har jag hjälpt till med att markera det väsentliga (klicka på bilden för att se den i ett större format eller gå till webbartikeln http://www.sydsvenskan.se/ekonomi/gratis-boende-ska-locka).

Man kan även komplettera Bostadskreditnämndens påstående om att avgiftsfria månader är de första tecknen på en sjunkande marknad med att längre försäljningstider och ett stort utbud är tidiga tecken. Utbudet i Skåne är ännu större än 2011 då priserna som bekant sjönk kraftigt, så trots prissänkningar och lockrop är utbudet fortsatt rekordhögt:

Kvittot på att hypoteserna är korrekta får vi förstås från prisnedgångarna, först villor i stor-Malmö (jag hittar ingen bra statistik över Skåne):

Sedan bostadsrätter i stor-Malmö:

Men om historien upprepar sig, vilket den har en förmåga att göra, är det långt kvar innan bubbelpriserna är justerade – se diagrammet från tidigare inlägg över reala bostadspriser över tid som långsiktigt legat kring index 100 men som nu är mer räntedopade än någonsin tidigare:

Ett diagram säger mer än tusen ord!

Källa: Sydsvenskans papperstidning eller http://www.sydsvenskan.se/ekonomi/gratis-boende-ska-locka

En ny tid?

Nu har jag varit i kontakt med två olika mäklare i Vellinge kommun angående hus jag är intresserad av. I Vellinge har villorna i snitt gått ner cirka 10 % under de senaste två åren och i detta fall har det ena husets utgångspris sänkts från 5,2 till 4,8 Mkr och det andra från 5,7 till 4,65 Mkr. Båda mäklarna vittnar om samma sak att det finns flera spekulanter som vill lägga bud (stressa köparen-taktiken), dock kan de inte göra det då de först måste sälja sina befintliga boenden vilket inte går till ”rätt” pris. Läget verkar vara låst och säljarna vill inte acceptera några villkorade köp. Antalet spekulanter som har förmåga att kunna köpa verkar således ha minskat, precis som antalet livegna med alltför stora skulder som inte kan flytta har ökat.

Att vara likvid och sitta i hyresrätt känns plötsligt helt rätt.

#&!&@#¤!!! Sydsvenskan

Man kan nog undra varför jag prenumererar på Sydsvenskan när jag bara verkar irritera mig på den. Svaret är att min fru tvingar mig annars hade jag nog kört Dagens Nyheter eller Svenska Dagbladet i surfplattan alternativt nöjt mig med morgon-TV eller radio. Nu är Sydsvenskan igång igen med en artikel som har noll nyhetsvärde, ändå stora rubriker. Det är klart att banken är positiv till högre bostadspriser som leder till ökad skuldsättning och fler ränteslavar som garanterar bankens intäkt för resten av livet, men varför är Sydsvenskan så positiva till det? Ökad skuldsättning och risker för hushållen, ökade räntekostnader, ökad risk för Sveriges ekonomi, fler personliga konkurser (jag vaknade idag till radion om att allt fler ansöker om skuldsanering) – det låter inte så himla positivt i mina öron. Är det så svårt för en journalist att använda sig av neutral rapportering utan värderingar? Jag har inte gått på journalisthögskolan men tycker att det borde vara en av de mest grundläggande delarna i seriös journalistik.

Glädjande är dock att skåningarna verkar vara smartare än övriga svenskar

Imorgon släpper Valueguard och Mäklarstatistik nya siffror, det ska bli intressant att följa under hösten!

Källa: Sydsvenskans papperstidning 120911 alternativt http://www.sydsvenskan.se/ekonomi/skaningar-mer-pessimistiska-till-bopriserna